Cómo funciona realmente el préstamo FHA HOPER.

HOPER (Home Ownership, Promotion, Education & Research, o Promoción, Educación e Investigación sobre la Propiedad de Vivienda), también conocido en ocasiones como el programa Hope for Homeownership (H4H), es un programa de investigación administrado de manera privada que se combina con una hipoteca FHA tradicional. Esta página explica cómo funciona el préstamo, cómo se incluye el sistema solar en el financiamiento, de dónde proviene el dinero y cuánto cuesta participar.

La estructura del préstamo: política de tecnología solar y eólica de FHA

La base es una hipoteca FHA tradicional. Lo que hace diferente a un préstamo HOPER es una disposición poco utilizada del manual de FHA denominada Política de Tecnología Solar y Eólica (Solar and Wind Technology, SWT) . Esta política permite financiar el costo de un nuevo sistema solar dentro de la misma hipoteca, hasta una relación préstamo-valor (LTV) del 120%.

Tres características de esta estructura son importantes para el comprador:

• Su pago inicial no cambia. La inversión mínima del 3.5% se calcula sobre el precio de compra de la vivienda, no sobre el valor combinado de la casa y el sistema solar. El costo del sistema solar se añade al préstamo después de realizar ese cálculo.
• Un solo préstamo y un solo gravamen. Como el sistema solar se paga mediante la primera hipoteca, no existe un arrendamiento solar, una inscripción UCC-1 sobre los equipos ni un segundo gravamen. Así se evitan algunas complicaciones que los contratos de arrendamiento de equipos solares pueden generar cuando se vende la vivienda.
• Una tasa de interés FHA tradicional. HOPER no es un programa de bonos ni de asistencia para el pago inicial, por lo que no incorpora los ajustes de precio asociados con esos programas. El prestamista ofrece la misma tasa que ofrecería sin HOPER.

¿De dónde proviene el dinero?

La compensación de hasta $13,000 no es una subvención, un regalo ni un préstamo. Es una compensación por participar en investigaciones, pagada por el administrador del programa, Attainable Housing Advocates (AHA Group). Se declara mediante un formulario 1099 como ingreso ganado sujeto a impuestos. La compensación se obtiene realizando tres actividades:

• Completar un curso de educación financiera en línea antes del cierre, a su propio ritmo (aproximadamente 4 a 6 horas; costo de $149).
• Completar un curso de mentoría financiera después del cierre (aproximadamente 9 horas; costo de $99).
• Contestar dos encuestas breves al año durante cinco años.

La compensación se calcula como el 3.5% del precio de compra, con un límite de $13,000. En una compra de $350,000, por ejemplo, equivale aproximadamente a $12,250. Al cierre, esos fondos pueden utilizarse para cubrir costos de cierre, reducir la tasa de interés mediante el pago de puntos, cubrir diferencias entre el precio y la tasación, pagar deudas o mantenerse como reservas después del cierre. Existen dos condiciones importantes: la inversión mínima obligatoria debe provenir primero de los propios fondos del comprador, y los ingresos del programa, combinados con las concesiones del vendedor, no deben superar el 6% del precio de venta.

¿Cuánto cuesta participar?

Los costos directos son las dos cuotas de los cursos ($149 + $99 = $248), además de su tiempo: aproximadamente 13 a 15 horas de capacitación y diez encuestas breves distribuidas durante cinco años. El costo indirecto es el interés que se paga sobre la parte del préstamo correspondiente al sistema solar a lo largo de la vida de la hipoteca. Ese costo debe compararse con la electricidad que produce el sistema, que es propiedad del comprador, y con la compensación recibida. Que esta combinación resulte favorable depende de las tarifas eléctricas y del tiempo que conserve la vivienda. Un originador de préstamos puede calcular los números para su situación particular.

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